みなさまあけましておめでとうございます。
2017年は弊社Global Com’s Japan(以下GCJ）にとっても新たなチャレンジの連続でした。
特区民泊の許認可取得では
- マンション一室
- マンションワンフロアー
- 1棟まるまる新築民泊マンション
- 新築旅館のプロデュース・運営
- ビルワンフロアー
- 長屋
- 戸建て
- 倉庫
など様々な建築物をデザインし民泊物件へ転用させていただきました。
去年一年間で新たに取得した特区民泊の部屋数は100を超えました。
なお、現在も複数のホテル民泊プロジェクトが進行中で2018年春には200室を超える見込みです。
2018年は最低1000室以上を最低限の目標に設定しています。
また昨年度に新しくプロジェクトスタート時からお仕事させていただいたクライアント様が１社（お一人）も弊社との契約解除することなく2017年最後までお仕事をさせていただけたことが嬉しく思っております。
本年度は足元を固めながら企業理念にのっとったWin-WInと黄金律の精神にて事業拡大に邁進いたしますので、今後とも末永いお付き合いをお願い致します。
１．2018年の目玉：年間宿泊上限つきの民泊新法とOTAサイトから違法民泊の削除
2018年6月民泊新法施行に伴い、airbnb社等に無許可民泊を全て削除するよう通知をしたとの発表がなされました。
今日現在大阪市特区民泊として登録されている特区民泊数は約1000件。
しかしairbnbに登録されている同市内のリスティング数はなんと10000件以上。
簡易宿所の免許を取得してairbnbに登録している数も少なからずあるでしょうが、闇民泊激増によるairbnb上の宿泊単価の低下に伴い、多くの合法施設を営む民泊事業者は集客ツールとしてあまりairbnbを使っていません。よって大阪市内にて登録されているリスティングのうち控えめに見ても8000件以上は違法民泊であると予想しています。
また大阪市以外の地域のAirbnbに掲載されているリスティングのほとんど全部が闇民泊状態だということもあまり知られていないかもしれませんね。
今年は違法民泊削除の影響によるairbnbサイト内でのライバル減少がどんな影響を与えていくでしょうか。
集客力抜群のBooking.comの一強なのか？それともairbnbの単価上昇がそれを追随するのか？
こればかりは現場第一線で生きていても全く予想できません。
２．関西弁で説明するめっちゃ簡単な「民泊新法と特区民泊の違い」
私は民泊が事業として成り立つのは日本中では大阪市、または稼働率50％でも成り立つ田舎町ぐらいだと考えております。
よく聞かれますが、民泊新法と特区民泊は全く別のものです。
民泊に詳しいAと民泊初心者のB。
全国で適用される民泊新法を関西弁で説明します。
スラングも用いてますが現場で使う言葉のやりとりはこんな感じ。ご愛嬌ということで。
A「民泊新法はな特区民泊に比べるとまだ消防設備とかが緩いし、25平米以下の部屋でも許認可とることができんねん。」
B「よー聞くけど消防設備ってめっちゃお金かかるんやろ？ほんならみんな特区じゃなく新法でとったらえーやん？」
A「と思うやろ？でもな、許認可取りやすい代わりに1年で最大180日までしかお客さん泊めたらあかんねん・・・。」
B「ほな年間稼働率50％超えたらお客さん断らなあかんやん。最大180日？最大ってなに？」
A「自治体によって”最大180日の枠組みの中で〇〇市は60日、△△市は90日まで”って自由に決めれるようになってんねん。」
B「ほな60日やったら最初の２カ月しか民泊できひんやん。民泊新法ってあんまり儲からへんねんなぁ・・・。」
＝＞民泊だけでは上限が最大180日以上のため、残りの180日以上をほかの形で埋めるスキームが必要。
マンスリーマンションや留学生などの有期の寮などアイデア次第だが民泊ほどの収益は見込めない可能性が高い。
ここからは大阪市特区民泊制度バージョン。
ちょっと長いけど重要なキーワードはほぼ入っています。↓↓
A「大阪の特区民泊は許認可関係めっちゃうるさいねん。最低25平米ないとあかんしマンションでも簡易宿所と同レベルの消防設備いれなあかんねん。」
B「簡易宿所レベルの消防設備ってマンションとは全然違うん？」
A「自火報とか・・・。まぁ説明ややこしいから省くけど、とにかく消防設備にめっちゃお金がかかることが多いねん。」
B「実際その消防設備とやらはなんぼかかるん？」
A「建物にもよるけど、戸建なら最低でも30万円、マンション全体ってなると数百万円じゃきかないときもあるかな。」
B「めっちゃかかるやん！そこまでして特区民泊とる理由は何なん？」
A「一番のメリットは民泊新法と違って年間宿泊日数に上限がない、ってとこやな。」
B「ほな特区民泊のデメリットは最初にお金がかかるってことだけ？」
A「他にも最低宿泊日数２泊ってのもあるけど、運営してると影響はほとんど感じないかな。」
B「でも俺日本でホテル泊まるときってだいたい１泊やで？土曜日とか旅行行くときがほとんどやわ。」
A「その通り！だから特区民泊で宿泊する人はほんとんどが外国人やねん。簡易宿所は1泊のゲストにも宿泊してもらえるけど、土曜日に予約が集中するねん。これにどういうデメリットがあると思う？」
B「どこにデメリットあるん？１泊のお客さんとられへんかったらお客さんよーさん取り逃がすやろ？」
A「実は土曜日は早い段階から満室になることが多くて、週末をまたいでロングステイしたい外国人ゲストが予約しづらくなってるねん。」
B「なるほど。それで民泊って外国人が使ってるイメージあるんやなぁ。」
A「そうそう。なにかとお金かかるけど収益性が高いのが特区民泊、民泊だけじゃ商売になりづらいのが民泊新法って感じかな。」
３．今後ますます高騰が予想される大阪の不動産価格
上記にあるように、収益案件として考えるのであれば民泊新法ではなく、特区民泊が適用される大阪市での投資が法律を遵守でき現実的です。
実際に民泊用にマンションを建築するケースが非常に増えています。かつてのイメージでは新築マンションの利回りが２倍になるなんてありえないことでしょうが、こういったことがもうすでに現実になっています。利回りに比例して不動産価格がきまるという方程式であれば、一気に売価もまた２倍になるということです。
新築の民泊マンションだけが投資の対象ではありません。
中古の戸建てや倉庫、マンションの一室などでも賃貸よりも利回りが上がるケースがほとんどです。
もちろん「絶対」なんてことはありえませんし、近隣の国で戦争が始まったものなら一気に観光業界に冷や水をかけられることになるでしょう。
しかし民泊のもう一つの魅力は建築基準法上「居宅」または「共同住宅」のままで利回りの高い宿泊業を営むことができるということ。
つまり何らかの理由で民泊をやめたくなったときは、そのまま賃貸として運用すればいいのです。
GCJのブランドBijou Suites（ビジュースィーツ）はハイクォリティなデザインを民泊物件を提供しています。
これは宿泊業としての強みだけではなく、賃貸に戻した際はデザイナーズマンションとして同地区の同タイプのマンションにアドバンテージをもつことができるのです。
４．2018年GCJの方針
１、クォリティの高い宿泊施設の大量提供
インテリアコーディネーターの増員、提携するパートナー家具店を増やすことにより、レベルの高い民泊マンションや中大規模のホテル運営にも対応できる社内体制作り。
２、Iot化と自動化によるコンプライアンスの遵守
宿泊者名簿の管理やクレジットカード情報の管理など企業としてのリスク回避のためのシステム開発。
またそれに伴う業務を自動化できるサービスをシステム開発し、従業員一同が顧客満足度向上のためのクリエイティブな仕事ができる環境づくり。
３、ビジュースィーツコンシェルジュの強化
オプショナルツアーやレストランの予約代行・空港送迎サービス紹介などコンシェルジュ機能を強化。
宿泊施設予約後から始まるゲスト様の脳内Tripを具現化するためのアフターケア。独創的でゲストの思い出に残る旅行代理店やレストラン等との業務提携。
４、OTAサイトに頼らない自社集客
宿泊施設の集客としてもっぱら有力なOTAサイトですが、海外の旅行代理店との提携、または自社サイトによる集客チャネルの拡大も無視していはいけません。
需要が拡大し続けている今だけを見るのではなく、中長期戦略で市場が供給過多になったとしても長く勝ち続けることが重要だと考えています。
今年一年はもっともっとゲストの予想超えてみせます。
本年度もよろしくお願いいたします。
株式会社 グローバルコムズ・ジャパン
代表取締役 岸本 和也
