祝大家新年快乐。

敝社Global Com’s Japan（以下称GCJ）在2017年作了一系列新挑战。

 

取得特区民泊的认可

• 公寓一室
• 公寓整层
• 一整栋的新建民泊公寓
• 新建旅馆的制作・营运
• 大厦整层
• 长屋
• 独栋房屋
• 仓库

 

我们设计了各种建筑物，并将其转换为民宿房源。

去年一年间，取得特区民泊认可的房间超过了100个。
并且，多个酒店项目仍在进行中，预计於2018年春季，客房数量将超过200个。

我们设定了2018年内达成至少1000个房间为目标。

 

此外，我很高兴由去年开始新项目的每位客户（公司或个人）也没有解除与我们的合约，直到2017年年底仍与我们继续合作。
今年，我们将会边站稳脚步，边以Win-Win和黄金法则的精神为基础，努力扩展业务，我们期待今後继续与各位长期合作。

 

 

１．2018年的注目点：设年间宿泊上限的民泊新法及OTA网站上的违法民泊削除

随着2018年6月民泊新法的实施，宣布在airbnb等公司上所有未经授权的民泊将被告知削除。

 

到今天为止，大约有1000个房源作为大阪市特区民泊登录。
但是，在airbnb上注册的房源数量却超过10000个。

 

取得了简单宿所的许可而在airbnb上登录的数量不少，但是由於黑民宿（闇民泊）急剧增加，导致airbnb上的住宿单价下降，因此经营合法设施的民泊业务公司不太使用airbnb作集客工具。保守估计在大阪市登记的8000个房源以上是非法经营的。

 

另外，大阪市以外的地区的airbnb上登录的房源几乎全都是黑民宿状态的事，可能还不太被知道呢。

 

由於今年非法民泊被削除而令airbnb网站上的竞争对手减少，将产生什麽影响呢？
会让集客力超群的Booking.com成为最强吗？还是airbnb的单价上升会追随而上？

即使是站在前线的我，也无法预测。

 

 

２．用关西腔说明非常简单的「民泊新法和特区民泊的不同」

 

我认为要在日本办民泊的话，就是大阪市或出租率为50％也可行的农村地区。

经常被问到，民泊新法与特区民泊是完全不同的东西。

 

熟识民泊的A和民泊新手的B。

现以关西腔说明全国适用的民泊新法。

虽然有使用俗语，现场的对话大概是这种感觉。

 

A「民泊新法与特区民泊相比，对消防设备等仍然宽松，即使是25平方米或以下的房间也可以获得认可。」

B「听说消防设备要花很多钱？那大家都不去取特区而去取新法，不就好了吗？」

 

A「你都这样认为吧？但是呢，认可容易取得的同时，1年里只可以让住客入住最多180日啊・・・。」

B「那麽年间出租率超过50％，就不得不拒绝客户了嘛。最多180日？最多是什麽意思？」

 

A「因应地区，“在最多180日的结构中，〇〇市是60日，△△市是90日上限”可以自由决定。

B「那麽60日的话，不就只有首2个月可以办民泊吗？民泊新法不太能赚钱呢・・・。」

 

＝＞因为民泊最大限制为180日，因此必须考虑填充剩馀日子的计划。

可以办月租公寓或留学生等有限期的宿舍之类，但很可能会及不上办民泊的收益。

 

这里开始是大阪市特区民泊制度版本。
虽然有点长篇但说明了大部分要点。↓↓

 

A「大阪的特区民泊的执照很烦复。不但要最少25平方米，公寓也要安装如简易宿所般级数的消防设备。」

B「简易宿所般级数的消防设备，和公寓的完全不同吗？」

 

A「火警装置等・・・。说明很麻烦就省略吧，总之消防设备很多时候很花钱。」

B「实际上那些消防设施要花多少钱？」

 

A「这取决於建筑物类型，独栋房屋至少需要30万日元，整栋公寓甚至需要数百万日元。」

B「花这麽多钱！即使如此仍要办特区民泊的原因是什麽？」

 

A「最大的优点是，与民泊新法不同，年间的住宿天数没有上限，这件事吧。」

B「那麽特区民泊的缺点就只是初期费用吗？」

 

A「另外就是最少入住2晚，但对营运不会产生什麽影响。」

B「但是当我在日本酒店住宿时，通常是住一个晚上啊？我都是星期六去旅行。」

 

A「没错！所以大部分入住特区民泊的都是外国人。简易宿所即使1晚也会让客人入住，但是预约会集中在星期六。你认为这有什麽缺点？」

B「缺点在哪儿？如果不能得到只入住1晚的客人，那不就会错过很多客人吗？」

 

A「实际上，星期六通常从早期开始就很满，这使得想要跨过周末停留更长时间的外国客人难以预订。」

B「原来如此。於是民泊大多是外国人使用呢。」

 

A「是的，虽然较花费但利润高的是特区民泊，只经营民泊不太能赚钱的就是民泊新法吧。」

 

 

３．计未来将进一步飙升的大阪房地产价格

如上所述，如果您将其视为赚钱的项目，那麽就不是民泊新法，而是适用特区民泊的大阪市，符合法律规定的投资。

实际上，将公寓建筑成民泊的案例数量正在大幅增加。 过往的印象是新建公寓的回报率不可能翻倍，但这已经成为现实。 如果有以回报率比例去决定房地产价格的方程式，售价也将一口气再上涨成2倍。

 

唯有新建的民泊公寓是投资対象外。

在大多数情况下，二手房屋，仓库，公寓的一室等将产生比租赁更高的收益。
 

当然，没有「绝对」之类的东西，如果邻国在发动战争，旅游业就会马上被泼一盆冷水。

可是民泊的另一个魅力是可以在建筑标准法上保持「居宅」或是「共同住宅」的名义，去经营高回报率的宿泊业。

换句话说，如果出於某种原因不想再经营民泊，则可以将其作为租赁来经营。

GCJ的品牌Bijou Suites（ビジュースィーツ）提供高品质设计的民泊。

这不仅是宿泊业的优势，当您回复租赁形式来经营时，也可以作为设计师公寓，比起同地区的同类型公寓有优势。

 

４．2018年GCJ的方针

１、提供大量优质的住宿设施

通过增加室内设计员和合作家具店的数量，我们建立了一个内部系统，可以处理高端民泊公寓和中大型酒店的营运。

 

２、通过lot化和自动化的compliance遵守

住宿者名单管理和信用卡信息管理等，回避作为企业的风险而开发系统。

另外开发业务自动化服务的系统，营造​​让所有员工都可以提高客户满意度的自由工作环境。

 

３、加强Bijou Suites的前台服务

代理自选旅游或餐厅预订・机场送迎服务介绍等的服务强化。

在预订住宿後开始，为实现客人脑中的旅程的Aftercare。 与旅行社和餐厅等的商务合作，让客人留下难忘回忆。

 

４、不依赖OTA网站的自社集客

OTA网站能有效吸引客人，但也不能忽略与海外旅行社的合作，或通过自社网站去扩展集客渠道。

不能只看着需求持续增长的现在，更要考虑中长期战略，在供过於求的情况下也能长胜是很重要的。

 

 

 

今年一年要超越更多客人的预想。

今年也请多多指教。

Global Com’s Japan

社长　岸本　和也